Installare un impianto fotovoltaico in condominio conviene, ma la prima domanda pratica è sempre la stessa: chi paga, e in che misura? In breve: dipende da dove viene collocato l’impianto e chi serve. Se alimenta le parti comuni, la spesa si divide tra tutti in base ai millesimi; se serve una sola unità, la paga chi la usa; se serve entrambi, si divide in proporzione all’uso effettivo. Sotto la superficie di questa regola semplice ci sono però distinzioni tecniche che decidono chi paga cosa.

Il criterio generale di riparto

Il punto di partenza è l’art. 1123, comma 1, c.c.: le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, e per i servizi di interesse comune, sono sostenute in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (i millesimi), salvo diversa convenzione. Su questo criterio si innestano tre scenari tipici del fotovoltaico, ai quali si aggiunge il caso dell’unità che non trae utilità dall’impianto.

1. Impianto a servizio delle parti comuni

Se l’impianto è installato sulle parti comuni (tetto o lastrico solare) e alimenta utenze comuni — illuminazione delle scale, ascensore, cancello — rientra tra le cose comuni ex art. 1117 c.c.. In questo caso:

• la spesa si ripartisce secondo l’art. 1123, comma 1, c.c., in base ai millesimi di proprietà;
• l’assemblea delibera con le maggioranze dell’art. 1136, commi 2 o 3, c.c., a seconda della natura dell’opera;
• eventuali deroghe al criterio legale richiedono una convenzione approvata all’unanimità, non trascrivibile e vincolante solo tra le parti.

2. Impianto a uso esclusivo di uno o più condomini

Se un condomino installa l’impianto per alimentare solo la propria unità, si applica l’art. 1122-bis c.c., che consente l’uso delle parti comuni per impianti al servizio del singolo, purché non se ne alteri la destinazione né si impedisca analogo uso agli altri. Ne discende che:

• la spesa è interamente a carico del condomino interessato;
• non serve una delibera autorizzativa, ma la comunicazione all’amministratore;
• l’assemblea può solo dettare criteri esecutivi a tutela del decoro architettonico e della sicurezza dell’edificio.

3. Impianto a uso misto: prevale l’uso effettivo

Quando l’impianto serve sia utenze comuni sia singole unità, la disciplina si fa più sofisticata. È opportuno un accordo tra i condomini coinvolti; le spese vanno ripartite proporzionalmente all’uso ai sensi dell’art. 1123, comma 2, c.c.; l’assemblea approva con la maggioranza qualificata dell’art. 1136, comma 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi). Qui emerge un punto tecnico decisivo: in presenza di sistemi di contabilizzazione dell’energia, la Cassazione (sez. II, sent. n. 18045/2024) ha ritenuto illegittimo il riparto puramente millesimale, dovendo prevalere il criterio dell’uso effettivo. Predisporre contatori individuali non è, quindi, solo una buona prassi: è la condizione per un riparto legittimo e a prova di contenzioso.

4. L’unità che non trae utilità dall’impianto

Se un’unità non fruisce di determinati servizi comuni alimentati dall’impianto (per esempio non ha accesso a scale o ascensore), opera il principio dell’utilità concreta (art. 1123, comma 3, c.c.): quell’unità è esonerata dalla quota relativa alla porzione dell’impianto che alimenta servizi non utilizzati, restando obbligata solo per l’energia destinata al proprio uso privato, da determinare in base al consumo effettivo. Anche qui, i misuratori individuali prevengono le liti.

Raccomandazioni pratiche

• mettere per iscritto un accordo tra i condomini coinvolti, approvato in assemblea;
• distinguere con chiarezza la quota di energia a uso comune da quella a uso privato;
• indicare in modo analitico i criteri di riparto (consumo, quote fisse) e installare misuratori;
• regolare fin dall’inizio manutenzione e gestione dell’impianto, soprattutto se in proprietà condivisa.

Come tutelarsi, in pratica

• qualificare correttamente la destinazione dell’impianto (comune, esclusivo o misto): da qui dipende tutto;
• verificare la maggioranza assembleare necessaria prima di deliberare;
• dove c’è contabilizzazione dei consumi, adottare il criterio dell’uso effettivo e non quello millesimale;
• formalizzare il tutto per iscritto, per prevenire contestazioni.

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Riferimenti: artt. 1117, 1122-bis, 1123, 1136 c.c.; Cass. civ., Sez. II, sent. n. 18045/2024. Contenuto informativo di carattere generale.