Nelle liti da infiltrazione la domanda «chi paga?» nasconde in realtà due questioni distinte, che la prassi tende a sovrapporre con esiti rovinosi: chi sopporta la spesa per riparare la fonte del danno, e chi è tenuto a risarcire il pregiudizio già prodotto. La prima si governa con i criteri di riparto delle spese (artt. 1117, 1123, 1126 c.c.); la seconda con la responsabilità da cose in custodia (art. 2051 c.c.). Tenerle separate è il primo indice di competenza tecnica, e spesso decide l’esito.

Riparazione e risarcimento: due binari da non confondere

Chi deve pagare l’intervento sul tetto o sulla colonna di scarico è questione di ripartizione della spesa e dipende dalla natura comune o privata del bene. Chi deve risarcire l’appartamento allagato è questione di responsabilità e dipende da chi aveva la custodia della cosa da cui è derivato il danno. Sono piani autonomi: il condominio può dover riparare una parte comune e, al contempo, rispondere del danno verso il singolo; oppure sostenere la riparazione senza essere responsabile del pregiudizio, se questo è imputabile a un terzo o al caso fortuito. Impostare l’atto sul binario sbagliato significa, quasi sempre, perdere.

Il risarcimento: la responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c.

La pretesa risarcitoria del danneggiato si fonda, nella generalità dei casi, sull’art. 2051 c.c.. È responsabilità di natura oggettiva: il danneggiato deve provare soltanto il nesso causale tra la cosa e il danno e la qualità di custode del convenuto, non una condotta colposa; è il custode a dover fornire la prova liberatoria del caso fortuito, ossia di un fattore esterno, imprevedibile e inevitabile, dotato di autonoma efficienza causale.

Custode delle parti comuni è il condominio, che sta in giudizio per il tramite dell’amministratore (artt. 1130 e 1131 c.c.); custode dell’unità immobiliare è il singolo proprietario. Un dato che sorprende molti: il condomino danneggiato può agire contro il condominio pur facendone parte. La sua partecipazione non lo esclude, ma incide sul quantum, perché la parte di danno riferibile alla sua stessa quota millesimale resta, in via di principio, a suo carico.

La mappa delle responsabilità: da dove parte l’acqua

Individuare la fonte significa individuare il responsabile. Le ipotesi tipiche:

• tetto, lastrico solare condominiale, facciata, e i tratti comuni delle tubazioni (in particolare la colonna verticale di scarico, comune ex art. 1117 c.c.): risponde il condominio;
• impianti interni all’unità e le diramazioni a valle dell’innesto sulla colonna comune, al servizio del singolo appartamento: risponde il proprietario;
• vizio costruttivo o opera eseguita male da un’impresa: la responsabilità può risalire al costruttore o all’appaltatore, con le relative garanzie.

La distinzione tra tratto comune e diramazione privata di una colonna di scarico è tecnica prima che giuridica: è qui che l’accertamento peritale diventa decisivo.

Il caso più insidioso: lastrico solare e terrazzo a livello di uso esclusivo

Quando l’infiltrazione proviene da un lastrico solare (o da un terrazzo a livello) di cui un solo condomino ha l’uso esclusivo, opera un criterio speciale, oggi consolidato dalle Sezioni Unite (Cass., Sez. Un., 10 maggio 2016, n. 9449). Superando il precedente contrasto, le Sezioni Unite hanno stabilito che dei danni da difettosa manutenzione del lastrico di uso esclusivo rispondono, in via concorrente e secondo il criterio dell’art. 1126 c.c. applicato in via analogica, sia il titolare dell’uso esclusivo sia il condominio: di regola un terzo a carico di chi ha l’uso esclusivo (tenuto alla manutenzione della superficie) e due terzi a carico dei condomini proprietari delle unità sottostanti, cui il lastrico funge da copertura.

Il criterio non è però assoluto: se il danno deriva da un vizio originario di costruzione o da una condotta (l’omessa manutenzione) imputabile in via esclusiva a uno solo dei soggetti, la responsabilità si concentra su di lui. Distinguere il difetto manutentivo dal vizio costruttivo è spesso il vero oggetto della causa.

Il nodo probatorio: accertare l’origine, e farlo prima

La difficoltà, in questi giudizi, non è quasi mai la regola di diritto ma la prova del nesso: da dove parte davvero l’acqua. Per questo lo strumento più efficace è spesso l’accertamento tecnico preventivo con finalità conciliativa (art. 696-bis c.p.c.), che consente di far cristallizzare lo stato dei luoghi e la causa dell’infiltrazione da un consulente del giudice prima di radicare la causa di merito, favorendo la definizione bonaria. Muovere una domanda risarcitoria senza aver messo in sicurezza la prova tecnica espone al rischio concreto di soccombere sul nesso causale.

Chi convenire, e la mediazione obbligatoria

La scelta del legittimato passivo — il condominio, il singolo condomino, l’uno e l’altro in via alternativa o concorrente — va calibrata sulla ricostruzione tecnica della fonte, spesso convenendo più soggetti per non incorrere in un difetto di legittimazione. Va inoltre ricordato che le controversie in materia di condominio sono soggette a mediazione obbligatoria (d.lgs. n. 28/2010) quale condizione di procedibilità: un passaggio che, se ben gestito, diventa occasione di definizione anziché mero adempimento.

Quali danni si risarciscono (e in quanto tempo)

Il danno risarcibile comprende il costo di ripristino dell’immobile (danno emergente), il danno ai beni presenti nell’unità, il danno da mancato godimento — particolarmente rilevante quando l’immobile non è utilizzabile o non è locabile — e, ove documentato, il danno alla salute da esposizione a umidità e muffe. Trattandosi di responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 c.c., il diritto al risarcimento si prescrive di regola in cinque anni (art. 2947 c.c.): un termine da presidiare con tempestivi atti interruttivi.

La polizza globale fabbricati

Molti condomìni dispongono di una polizza globale fabbricati che copre i danni da acqua condotta; il singolo può avere coperture individuali. Prima di avviare il contenzioso conviene sempre esaminare le condizioni di polizza, i massimali e le esclusioni, denunciare tempestivamente il sinistro nei termini contrattuali e valutare le clausole di rivalsa: una gestione assicurativa accorta può assorbire il danno senza processo.

Il ruolo (e la responsabilità) dell’amministratore

Sull’amministratore grava l’obbligo di attivarsi tempestivamente quando l’infiltrazione interessa le parti comuni: disporre gli accertamenti, informare l’assemblea, avviare gli interventi conservativi urgenti (artt. 1130 e 1135 c.c.). L’inerzia dell’amministratore che, informato, non intervenga, può fondare una sua responsabilità per i danni ulteriori derivati dal ritardo, distinta da quella del condominio-custode.

Cosa fare, in concreto

• documentare immediatamente l’evento (foto datate, descrizione, testimoni) e mettere per iscritto la segnalazione ad amministratore e/o condomino, con effetto interruttivo della prescrizione;
• promuovere, nei casi non banali, un accertamento tecnico (anche ex art. 696-bis c.p.c.) per fissare origine e nesso prima della causa;
• attivare le coperture assicurative rispettando i termini di denuncia;
• gestire la mediazione condominiale come sede reale di composizione;
• agire in giudizio solo con un quadro tecnico-probatorio completo, individuando con cura i legittimati passivi.

Domande frequenti

Se non si sa da dove viene l’acqua, chi risponde?
Finché la fonte non è accertata, il danneggiato ha l’onere di provarne l’origine: da qui l’importanza dell’accertamento tecnico. Il condominio può essere chiamato a intervenire sulle parti comuni salvo rivalersi sul singolo se la perizia dimostri un’origine privata.

Il condomino può citare il condominio di cui fa parte?
Sì: la qualità di condomino non esclude l’azione, ma la quota di danno riferibile ai suoi millesimi resta di norma a suo carico.

Chi paga se il lastrico è di uso esclusivo di un vicino?
Secondo le Sezioni Unite (n. 9449/2016), di regola un terzo grava sul titolare dell’uso esclusivo e due terzi sul condominio, salvo che il danno derivi da vizio costruttivo o da condotta imputabile a un solo soggetto.

Approfondimenti correlati

• Ripartizione delle spese condominiali in deroga ai criteri legali
• Responsabilità da cose in custodia: il caso della macchia d’olio

Riferimenti citati: artt. 1117, 1123, 1126, 1130-1131, 2051, 2947 c.c.; art. 696-bis c.p.c.; Cass., Sez. Un., 10 maggio 2016, n. 9449; d.lgs. 4 marzo 2010, n. 28. Contenuto informativo di carattere generale, non sostitutivo di un parere legale sul caso concreto.