Si può costituire una servitù dal contenuto «particolare» — ad esempio destinare stabilmente un locale ad alloggio del portiere a vantaggio di un edificio? In breve, sì: mentre i diritti reali sono tipici (non se ne possono inventare di nuovi), il contenuto della servitù è atipico, e può consistere in qualunque utilità che un fondo tragga da un altro, purché nei limiti dello schema legale dell’art. 1027 c.c..

Tipicità dei diritti reali, atipicità del contenuto

Occorre distinguere due piani. Il numero dei diritti reali è chiuso (principio del numerus clausus): le parti non possono creare figure nuove. Ma all’interno della servitù prediale, il contenuto è libero: l’art. 1027 c.c. definisce la servitù come il peso imposto sopra un fondo (servente) per l’utilità di un altro fondo (dominante) appartenente a diverso proprietario. Entro questo schema, l’utilità può assumere le forme più varie — da qui l’espressione «servitù atipiche».

I requisiti: predialità, altruità, utilità oggettiva

Perché si abbia servitù, e non un diritto di natura personale (come un contratto d’uso o una locazione), devono ricorrere alcuni requisiti:

• la predialità: l’utilità deve essere a vantaggio di un fondo, non di una persona;
• l’altruità dei fondi: servente e dominante devono appartenere a proprietari diversi;
• l’utilità oggettiva: il peso deve corrispondere a un vantaggio inerente al fondo dominante, anche di mera comodità.

È la differenza tra un diritto che «segue il fondo» (e vincola anche i futuri proprietari) e un rapporto meramente obbligatorio tra le parti: distinzione decisiva quando cambia la proprietà.

Servitù apparenti e modi di acquisto

Rilevante è poi la distinzione tra servitù apparenti e non apparenti (art. 1061 c.c.): solo le prime, caratterizzate da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia (art. 1062 c.c.). Le servitù non apparenti, invece, si costituiscono solo per titolo. La presenza o meno di opere visibili è quindi spesso il primo elemento da verificare in una controversia.

Perché conta, anche in condominio

Il tema è tutt’altro che teorico: destinazioni particolari di spazi (come il locale del portiere), diritti di passaggio, di veduta, di appoggio, di scarico, che gravano su parti comuni o su unità vicine, si inquadrano spesso in servitù dal contenuto atipico. Qualificare correttamente il diritto — reale o personale, apparente o meno — determina la sua opponibilità ai terzi e la sua sorte nei trasferimenti.

Come tutelarsi, in pratica

• verificare sempre il titolo costitutivo e la sua eventuale trascrizione;
• accertare la presenza di opere visibili e permanenti (apparenza), rilevante per usucapione e destinazione;
• distinguere il diritto reale di servitù da un mero rapporto obbligatorio, che non vincola i successori;
• in caso di compravendita, censire le servitù attive e passive che gravano sull’immobile.

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Riferimenti: artt. 1027, 1029, 1058, 1061, 1062 c.c. Contenuto informativo di carattere generale.