Un fornitore o un’impresa vantano un credito verso il condominio: possono chiedere l’intera somma al condomino che ha sempre pagato regolarmente? In breve, no. Il condomino «virtuoso» gode di una tutela precisa — il beneficio di preventiva escussione — per cui il creditore deve prima rivolgersi ai condomini morosi, e solo dopo, e in via sussidiaria, a quelli in regola.

Il principio: prima i morosi

La regola è fissata dall’art. 63, comma 2, delle disposizioni di attuazione del codice civile: i creditori del condominio non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini morosi. Il creditore che ha ottenuto un titolo esecutivo verso il condominio, quindi, deve prima aggredire il patrimonio dei morosi; solo se questa escussione risulta infruttuosa può rivolgersi al condomino virtuoso, e nei limiti della sua quota.

Obbligazioni condominiali: la regola della parziarietà

La tutela si innesta su un principio più ampio: la natura parziaria (e non solidale) delle obbligazioni condominiali verso i terzi. Secondo l’orientamento delle Sezioni Unite, il creditore del condominio non può pretendere l’intero da un singolo condomino, ma solo la quota corrispondente ai millesimi di ciascuno. Il condomino in regola, dunque, non è un «garante» dei morosi: risponde, in via sussidiaria e pro quota, soltanto dopo che l’escussione dei morosi sia rimasta senza esito.

Come funziona in pratica

Per rendere operativa questa tutela, il creditore deve poter individuare i morosi: l’amministratore è tenuto a comunicare i dati dei condomini in ritardo, così da consentire l’escussione preventiva. Il condomino in regola che venga aggredito prima dell’escussione dei morosi può opporsi, eccependo il beneficio previsto dalla norma.

Perché conta

È una garanzia essenziale per una gestione equa dei debiti condominiali: evita che chi adempie puntualmente sia chiamato a coprire l’inadempimento altrui. Al tempo stesso, responsabilizza l’amministratore, tenuto ad attivarsi per il recupero verso i morosi e a fornire ai creditori le informazioni necessarie.

Come tutelarsi, in pratica

• per il condomino in regola: se un creditore del condominio agisce nei suoi confronti, eccepire il beneficio di preventiva escussione dei morosi e la responsabilità solo pro quota;
• conservare le prove dei pagamenti effettuati;
• per l’amministratore: tenere aggiornata la situazione dei morosi e comunicarla ai creditori che ne facciano richiesta;
• attivare tempestivamente il recupero verso i morosi, presupposto della tutela dei virtuosi.

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Riferimenti: art. 63 disp. att. c.c.; Cass., Sez. Un., in tema di parziarietà delle obbligazioni condominiali. Contenuto informativo di carattere generale.