Il locatore che per anni non ha preteso i canoni arretrati può ancora richiederli? In breve, sì: il semplice ritardo, anche lungo, non equivale a rinuncia. Lo conferma la Cassazione con l’ordinanza n. 11219 del 26 aprile 2024: l’inerzia del locatore nell’escutere il conduttore — pur protratta al punto da far ragionevolmente ritenere che il diritto non sarà più esercitato — non basta a desumere una volontà tacita di rinunciare al credito. Il vero limite, per il locatore, resta la prescrizione, non il silenzio.

Il caso

Il Tribunale di Trento aveva dichiarato risolto per inadempimento un contratto di locazione a uso commerciale, accertando il mancato pagamento dei canoni dal febbraio 2015 al marzo 2020 e condannando il conduttore al pagamento di 125.000 euro. La Corte d’Appello confermava; il conduttore ricorreva in Cassazione, che rigettava il ricorso.

Il principio: l’inerzia non è rinuncia tacita

Il cuore della decisione riguarda la cosiddetta rinuncia tacita al diritto. La Corte esclude che il comportamento inerte del locatore — il non aver richiesto per lungo tempo i canoni — possa tradursi in una rinuncia. La rinuncia a un diritto richiede una manifestazione di volontà inequivoca: il mero ritardo, anche se imputabile al creditore e protratto nel tempo, non è un fatto concludente idoneo a farla desumere. In altri termini, il nostro ordinamento non conosce una perdita del diritto per «ritardo sleale» nell’esercizio al di fuori della prescrizione: chi tace non rinuncia.

Il vero limite: la prescrizione

Ciò non significa che il credito sia imprescrittibile. I canoni di locazione si prescrivono in cinque anni (art. 2948, n. 3, c.c.): è questo — e non l’inerzia — il confine entro cui il locatore deve muoversi. Fino a quel termine, il diritto resta pienamente azionabile, e va presidiato con tempestivi atti interruttivi (una messa in mora scritta è sufficiente a far ripartire il termine).

Un profilo processuale: la legittimazione quando il bene è pignorato

La pronuncia tocca anche un aspetto tecnico ricorrente: quando l’immobile locato è sottoposto a pignoramento o sequestro, chi può agire per i canoni? La Corte chiarisce che la nomina del custode non priva il proprietario-locatore della legittimazione: il custode, ausiliario del giudice, ha una legittimazione processuale limitata alle azioni relative alla custodia e all’amministrazione del bene, mentre la titolarità del rapporto di locazione — e quindi la legittimazione a pretendere i canoni — resta in capo al locatore. Un punto da verificare sempre prima di agire, per non incorrere in eccezioni di legittimazione.

Come tutelarsi, in pratica

• per il locatore: non temere che il ritardo estingua il diritto, ma interrompere la prescrizione con solleciti scritti (raccomandata o PEC) prima dei cinque anni;
• conservare la prova delle richieste di pagamento e della loro data;
• per il conduttore: sapere che l’invocazione di una «rinuncia tacita» per il solo decorso del tempo è via difficile; la leva reale è la prescrizione;
• in caso di immobile pignorato, verificare chi è legittimato ad agire.

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Riferimenti: artt. 2948 n. 3 c.c.; Cass. civ., Sez. III, ord. 26 aprile 2024, n. 11219. Contenuto informativo di carattere generale.