Quando uno o più condomini smettono di pagare le rate, a rimetterci è l’intero condominio: fornitori da saldare, servizi da garantire e condomini in regola che rischiano di pagare al posto degli altri. Cosa può fare, allora, il condominio? In breve: l’amministratore è tenuto ad attivarsi, dispone di uno strumento rapido — il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo — e i condomini in regola godono di una tutela specifica verso i creditori esterni. Vediamo come funziona davvero.

L’obbligo (e la responsabilità) dell’amministratore

Il recupero della morosità non è una facoltà, ma un dovere. L’art. 1129 c.c. impone all’amministratore di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito è compreso, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea. L’amministratore che rimane inerte può essere chiamato a rispondere del mancato recupero — e il ritardo, spesso, rende il credito più difficile da esigere. Agire per tempo tutela il condominio e l’amministratore stesso.

Lo strumento principale: il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo

Qui sta il vantaggio del recupero condominiale rispetto al recupero ordinario. Sulla base dello stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo che — ai sensi dell’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile — è immediatamente esecutivo per legge, senza attendere l’esito di eventuali opposizioni. Ciò consente di procedere rapidamente (pignoramento) nei confronti del moroso. Il presupposto è una delibera di approvazione dello stato di riparto valida: è sulla sua regolarità che si gioca la tenuta del decreto.

La sospensione dei servizi comuni

Sempre l’art. 63 disp. att. c.c. prevede che, nei confronti del condomino moroso da oltre un semestre, l’amministratore possa sospendere i servizi comuni suscettibili di godimento separato. È una misura di pressione efficace, da esercitare però nei limiti di legge e con prudenza, distinguendo i servizi «separabili» da quelli essenziali.

La tutela del «condominio virtuoso» verso i creditori esterni

Un profilo spesso ignorato riguarda i rapporti con i creditori esterni del condominio (fornitori, imprese, professionisti). Quando questi agiscono per farsi pagare, i condomini in regola godono del beneficium excussionis previsto dall’art. 63, comma 2, disp. att. c.c.: il creditore, in possesso di un titolo, deve prima escutere i condomini morosi, e solo in via sussidiaria può rivolgersi a quelli in regola. Il condomino virtuoso, dunque, non deve pagare al posto del moroso finché non siano state esaurite le azioni verso quest’ultimo.

Attenzione a chi acquista: la solidarietà dell’acquirente

Chi subentra nella proprietà di un’unità è obbligato, in solido con il venditore, al pagamento dei contributi dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63, comma 4, disp. att. c.c.). È un dato da considerare tanto nel recupero (verso chi indirizzare l’azione) quanto in fase di compravendita.

Una strategia di recupero in più fasi

• sollecito formale e messa in mora scritta del condomino moroso;
• decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo sulla base dello stato di ripartizione approvato;
• esecuzione forzata (pignoramento) in caso di persistente inadempimento;
• sospensione dei servizi suscettibili di godimento separato, nei limiti di legge;
• rendicontazione trasparente all’assemblea sullo stato dei recuperi.

Come tutelarsi, in pratica

• intervenire ai primi ritardi, senza lasciar accumulare la morosità;
• curare la corretta approvazione dello stato di ripartizione, presupposto del decreto;
• per i condomini in regola: far valere il beneficium excussionis di fronte ai creditori;
• coordinare amministratore e legale per un’azione rapida e senza vizi procedurali.

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Riferimenti: artt. 1129, 1130 c.c.; art. 63 disp. att. c.c. Contenuto informativo di carattere generale.