Ho ricevuto un decreto ingiuntivo per contributi calcolati secondo una delibera che ha cambiato i criteri di riparto: posso oppormi? La risposta, in breve, dipende da cosa ha fatto quella delibera. Se ha modificato i criteri generali di ripartizione a maggioranza, è nulla e la nullità si può far valere sempre; se ha solo applicato male, nel caso concreto, criteri già validi, è soltanto annullabile, e va impugnata entro trenta giorni. È una distinzione tecnica, ma decide se il condomino paga o no.
Il principio
La convenzione che ripartisce le spese in deroga ai criteri legali (art. 1123, comma 1, c.c.) deve essere approvata da tutti i condomini, ha efficacia obbligatoria solo tra le parti ed è modificabile unicamente con un rinnovato consenso unanime. Si tratta di una dichiarazione di valore negoziale, espressione di autonomia privata: prescinde dalle formalità del procedimento assembleare e può manifestarsi anche con adesione successiva al contratto.
Il caso
In un condominio il regolamento prevedeva una riduzione di 1/6 delle spese a favore dei proprietari dei negozi. Una delibera modificava quel criterio. Un condomino, avente causa di uno dei partecipanti originari, non si adeguava e riceveva un decreto ingiuntivo. Si opponeva sostenendo che la modifica di un regolamento di natura contrattuale richiedesse l’unanimità, mentre la delibera era stata assunta a maggioranza (l’unico assente aveva aderito solo dopo, per iscritto). Tribunale e Corte d’Appello respingevano; il condomino ricorreva in Cassazione.
Nullità o annullabilità? La distinzione delle Sezioni Unite
Il primo snodo è il regime di invalidità della delibera, che la Corte ricostruisce sulla scorta delle Sezioni Unite n. 9839/2021, punto di riferimento in materia:
- sono nulle le deliberazioni che modificano i criteri generali di ripartizione stabiliti dalla legge o da una convenzione, se adottate a maggioranza: esulano dalle attribuzioni dell’assemblea, che senza il consenso unanime non può toccarli. La nullità è imprescrittibile e può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse;
- sono soltanto annullabili le deliberazioni che, restando nell’alveo dei criteri generali, ne fanno una applicazione concreta errata. Vanno impugnate nel termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c. (dall’assunzione, per dissenzienti e astenuti; dalla comunicazione, per gli assenti), previa mediazione obbligatoria.
La differenza è sostanziale: la nullità si oppone senza limiti di tempo, anche nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo; l’annullabilità, se non tempestivamente eccepita con apposita domanda, si consolida.
La deroga ai criteri legali richiede l’unanimità
Nel merito, i criteri dell’art. 1123 c.c. possono essere derogati con una convenzione — inserita nel regolamento o approvata all’unanimità dall’assemblea. Ma se il regolamento è di natura contrattuale e detta una diversa ripartizione, esso è modificabile solo con un nuovo consenso unanime, concretamente manifestato.
Un punto spesso ignorato: l’opponibilità a chi compra
La pronuncia affronta un profilo di grande rilievo pratico: le convenzioni di riparto in deroga non vincolano automaticamente i successori (per esempio chi acquista l’unità), a meno che questi abbiano espressamente accettato quelle condizioni o ne abbiano avuto conoscenza al momento dell’acquisto. La ragione è tecnica: tali convenzioni non sono trascrivibili, perché la trascrizione è tassativa (artt. 2643 e 2645 c.c.) e riguarda solo atti tipici; la sua funzione non è dare notizia delle vicende del bene, ma risolvere conflitti tra aventi causa, e l’annotazione non trasforma un’obbligazione in diritto reale. Chi compra, dunque, farebbe bene a verificare l’esistenza di convenzioni di riparto prima del rogito.
Il consenso può formarsi anche dopo la delibera
Infine, la Corte conferma che il consenso unanime necessario alla modifica può formarsi anche fuori dall’assemblea: l’adesione del condomino assente può essere manifestata successivamente, anche per iscritto, con modalità idonee a esprimerne la volontà, al pari di quanto avviene per qualsiasi atto negoziale. Nel caso deciso, l’adesione scritta del condomino inizialmente assente ha perfezionato validamente la deroga, e il ricorso è stato rigettato.
Come tutelarsi, in pratica
- distinguere sempre modifica dei criteri generali (serve l’unanimità; delibera a maggioranza = nulla) da applicazione concreta errata (annullabile in 30 giorni);
- in caso di decreto ingiuntivo, valutare subito se eccepire la nullità (senza termini) o impugnare per annullabilità con domanda riconvenzionale;
- raccogliere e conservare per iscritto il consenso di tutti i condomini alle deroghe, anche l’adesione successiva degli assenti;
- chi acquista: verificare l’esistenza di convenzioni di riparto, che non risultano dai registri immobiliari.
Approfondimenti correlati
Riferimenti: artt. 1123, 1137, 2643-2645 c.c.; Cass. civ., Sez. II, ord. 4 luglio 2022, n. 21086; Cass., Sez. Un., n. 9839/2021. Contenuto informativo di carattere generale.