Il mancato pagamento del canone è il timore più grande di chi affitta un immobile. Lo sfratto per morosità è lo strumento che consente al locatore di riottenere l’immobile e, spesso, anche i canoni arretrati, in tempi relativamente rapidi. Ecco come funziona davvero: quando scatta, le fasi, i tempi, i costi e le difese del conduttore.

Quando scatta la morosità rilevante

Non ogni ritardo legittima lo sfratto. Per le locazioni abitative, il mancato pagamento del canone protratto per oltre venti giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento degli oneri accessori oltre una certa soglia, costituisce motivo di risoluzione del contratto. Per le locazioni a uso diverso (commerciale) la valutazione della gravità dell’inadempimento segue criteri in parte differenti. Individuare correttamente la soglia è il primo passo, perché da qui dipende la scelta dello strumento.

Le fasi della procedura

La procedura è disciplinata dagli artt. 657 e seguenti del codice di procedura civile e dalla legge n. 392/1978. In sintesi:

• Diffida e messa in mora: il locatore invita per iscritto (raccomandata o PEC) il conduttore a pagare entro un termine, avvertendo che in difetto proccederà allo sfratto;
• Intimazione di sfratto e citazione per la convalida: si intima il rilascio per morosità, con contestuale richiesta di ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti e citazione a comparire davanti al giudice;
• Notifica: l’atto va notificato al conduttore, di norma, almeno venti giorni prima dell’udienza;
• Udienza di convalida: se il conduttore non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto e ordina il rilascio;
• Esecuzione: seguono la notifica del precetto, il preavviso di rilascio e, se necessario, l’intervento dell’ufficiale giudiziario, eventualmente con la forza pubblica.

I tempi reali

I tempi dipendono soprattutto dal comportamento del conduttore:

• senza opposizione: indicativamente 2-3 mesi per la convalida;
• con opposizione: la causa si trasforma in un giudizio ordinario e può durare 6-12 mesi o più;
• rilascio volontario dopo il precetto: alcune settimane;
• esecuzione con più accessi dell’ufficiale giudiziario: alcuni mesi;
• nei casi più complessi, con necessità di forza pubblica, i tempi si allungano ulteriormente.

Sono stime orientative: la durata effettiva varia da tribunale a tribunale e in base al carico di ruolo.

Quanto costa

I costi principali comprendono il contributo unificato e i diritti per l’iscrizione a ruolo, le spese di notifica, i costi dell’ufficiale giudiziario per l’esecuzione e il compenso del legale. L’importo varia in funzione del valore della causa (canoni arretrati) e della complessità della procedura. Una parte di queste somme, in caso di soccombenza del conduttore, può essere posta a suo carico.

Il termine di grazia: la principale difesa del conduttore

All’udienza il conduttore può chiedere al giudice un termine di grazia per sanare la morosità pagando canoni, interessi e spese. Se il pagamento avviene entro il termine, lo sfratto è bloccato. Questa possibilità è però limitata (di norma una sola volta nell’arco di quattro anni). Anche per questo la tempistica e la formulazione degli atti sono decisive, da entrambi i lati.

Recuperare i canoni arretrati

Accanto al rilascio, il recupero delle somme può avvenire tramite l’ingiunzione di pagamento contestuale allo sfratto, il decreto ingiuntivo autonomo per i canoni maturati e l’escussione di eventuali garanzie (deposito cauzionale, fideiussioni). La scelta dipende dall’importo, dalla presenza di garanzie e dall’atteggiamento del conduttore.

Come tutelarsi, in pratica

• valutare l’affidabilità del conduttore già alla stipula e prevedere garanzie adeguate;
• redigere un contratto chiaro su canoni, oneri e clausole risolutive;
• reagire ai primi ritardi con una messa in mora scritta, senza attendere mesi;
• impostare correttamente intimazione e ingiunzione fin dal primo atto, per non perdere tempo e somme.

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Riferimenti: artt. 657-669 c.p.c.; L. 27 luglio 1978, n. 392. Contenuto informativo di carattere generale.