Quando si compra o si vende un appartamento, una domanda è quasi inevitabile: le spese condominiali chi le paga, il venditore o l’acquirente? La risposta dipende da due elementi: se le spese sono ordinarie o straordinarie, e in quale momento sono state deliberate. E c’è un punto che sorprende molti acquirenti: verso il condominio, il nuovo proprietario può essere chiamato a pagare anche debiti non suoi.

Spese ordinarie: la solidarietà dell’acquirente

Per le spese ordinarie vige una regola importante, prevista dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile: chi subentra nella proprietà di un’unità è obbligato, in solido con il venditore, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. In pratica, l’amministratore può chiedere il pagamento sia al venditore sia all’acquirente. L’acquirente che paga debiti maturati prima dell’acquisto può poi rivalersi sul venditore per ottenere il rimborso.

È il motivo per cui, prima del rogito, è fondamentale sapere se ci sono morosità pregresse: il rischio, per chi compra, è di trovarsi a pagare al posto del venditore, salvo poi doversi attivare per il recupero.

Spese straordinarie: conta il momento della delibera

Per le spese straordinarie (per esempio il rifacimento del tetto o della facciata) il criterio è diverso: rileva il momento in cui l’assemblea ha deliberato l’intervento. La giurisprudenza ha chiarito che l’obbligo di contribuzione sorge in capo a chi era proprietario al momento della delibera di spesa. Quindi:

• lavori straordinari deliberati prima della vendita → competono, di regola, al venditore;
• lavori deliberati dopo la vendita → competono all’acquirente.

Non è determinante, di per sé, il momento in cui i lavori vengono materialmente eseguiti o pagati, ma quello della delibera che li ha approvati — salvo diversi accordi tra le parti.

La liberatoria dell’amministratore: il documento chiave

Lo strumento più efficace per evitare sorprese è la liberatoria (o dichiarazione) dell’amministratore, aggiornata al momento del rogito: attesta lo stato dei pagamenti del venditore e l’eventuale presenza di spese deliberate ma non ancora versate. È uno dei documenti che il venditore dovrebbe consegnare al notaio, e che l’acquirente ha tutto l’interesse a pretendere.

Cosa prevedere nel contratto

Poiché molte di queste regole valgono nei rapporti con il condominio ma possono essere diversamente ripartite tra le parti, è buona prassi disciplinare espressamente nel preliminare e nel rogito chi si accolla le spese già deliberate. Una clausola chiara previene sia il contenzioso con il condominio sia le liti tra venditore e acquirente.

Domande frequenti

L’acquirente deve pagare i debiti condominiali del venditore?
Verso il condominio sì, limitatamente ai contributi dell’anno in corso e del precedente, in solido con il venditore; poi può rivalersi su quest’ultimo.

Chi paga i lavori straordinari già deliberati ma non ancora eseguiti?
Di regola chi era proprietario al momento della delibera, quindi il venditore, salvo diverso accordo.

Come faccio a tutelarmi prima di comprare?
Chiedendo la liberatoria aggiornata dell’amministratore e verificando i verbali delle ultime assemblee.

Come tutelarsi, in pratica

• richiedere all’amministratore la liberatoria aggiornata al rogito;
• controllare i verbali delle assemblee recenti per individuare lavori straordinari deliberati;
• inserire nel contratto una clausola che ripartisca in modo esplicito le spese già deliberate;
• in caso di richiesta del condominio, verificare periodo e natura della spesa prima di pagare.

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Riferimenti: art. 63 disp. att. c.c.; artt. 1104, 1123 c.c. Contenuto informativo di carattere generale.